Продажа квартиры полученной в наследство менее 3 лет назад

Чтобы распорядиться имуществом по своему усмотрению сначала нужно вступить в Наследство и оформить соответствующее Право собственности на себя. При этом Наследники нередко задумываются, возможна ли продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности. Ответ на этот вопрос будет положительным. Но новоявленному собственнику придется заплатить сбор.

Ранее данное обязательство возникало лишь при отчуждении объекта недвижимости, находящегося меньше 3 лет во владении. Однако, с начала 2016 года срок возрос на два года. Поэтому наследники должны платить НДФЛ будучи собственниками имущества меньше пяти лет.

Данный Налог не имеет ничего общего с налогом на передаваемое наследство. Последний взимался еще на стадии оформления (в настоящее время он отменен). Кроме того, отдельные категории наследников имеют право на получение специальных налоговых льгот. Перед принятием решения о приобретении унаследованной недвижимости, покупатель должен убедиться в таких моментах:

• других наследников нет;
• при наличии таковых имеются их отказы на наследство (которые оформлены соответствующим образом).

После сделки, Договор необходимо зарегистрировать в регистрирующем органе.

Когда допускается отчуждать квартиру после получения наследственного имущества

Продажа квартиры после вступления в наследство разрешается незамедлительно, как только выдается свидетельство о собственности. Если этой бумаги нет, то заключенная сделка признается недействительной. Для регистрации документов обращаются в службу государственной регистрации, предварительно собрав следующий пакет документов:

• свидетельство на наследство (заверенное в нотариальной конторе);
• удостоверение личности;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• заявление установленного образца (заполняется непосредственно в Росреестре);
• квитанция с оплаченной государственной пошлиной.

Внимание! После регистрации собственности в Росреестре, отчуждение унаследованного объекта недвижимости станет происходить подобно продаже любой другой недвижимости.

Особенно осторожно нужно отнестись к случаю, если на данной жилплощади зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Тогда для совершения сделки потребуется соответствующее разрешение органов опеки.

Таким образом, НДФЛ взимается по общим принципам, предусмотренным в законе. При этом необходимо принимать во внимание следующие особенности:

• при нахождении квартиры в собственности больше 3-х лет (а при наследовании ее с 2016г – больше 5-ти лет), налог с продажи платить не нужно (это указано в ст. 220 НК РФ);

• срок исчисляется не со времени, когда квартира была зарегистрирована в собственность или перешла наследнику фактически, а с момента ухода из жизни наследодателя.

С начала 2016 года в НК РФ были внесены значительные изменения. С данного времени Подоходный налог с продажи недвижимости взимается с собственника, который владел ею меньше пяти лет, а не трех лет, как это было ранее. Но данные изменения не относятся к таким случаям, как:

• приватизация;
• получение в наследство или в дар близким родственником;
• пожизненное обеспечение иждивенца.

Данные изменения действуют исключительно в отношении сделок, заключенных после наступления 2016 года.

Если срок менее трех лет после получения наследственного имущества

Иногда наследники интересуются вопросом о том, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, так как желают сделать это в самые сжатые сроки. Хорошая новость заключается в том, что сделка возможна непосредственно после оформления документов. Плохая новость – в том, что, если это сделать в трехлетний период после смерти наследодателя (или пятилетний период с 2016 г.), то наследники должны заплатить налог. При этом представляется декларация по форме 3-НДФЛ в ИФНС.

Согласно ст. 220 п.2 кодекса:

• налог выплачивается с суммы, свыше 1-го млн. рублей (получается, что Продавец получает соответствующий имущественный вычет);
• ставка составляет тринадцать процентов для Россиян, и тридцать процентов — для иностранцев.

Так, при продаже квартиры, полученной по наследству, за 1,8 миллион руб., сбор будет считаться только с 800 000 руб. Тогда гражданину следует подать декларацию на сумму 104 тыс. руб. При этом Гражданин должен понимать, что подобным вычетом он может воспользоваться лишь один единственный раз.

Как продать без налогов

Сделка может осуществляться без налога в следующих ситуациях:

• при нахождении недвижимости в собственности наследника больше 3-х лет (5-ти лет);
• при продаже на сумму меньше одного миллиона руб. (это особенно актуально при продаже комнаты или отдельной доли в квартире).

В то же время некоторые лица вправе претендовать на льготы. К ним относятся:

• инвалиды первых двух групп, а также детства;
• лица пенсионного возраста.

Внимание! Чтобы не платить налог, нужно обратиться в инспекцию, и подать заявление с необходимыми документами, которые подтверждают основание для освобождения от него.

Отчуждение доли одним наследником

При продаже доли, полученной по наследству, следует принимать во внимание тот факт, что существует право на преимущественный выкуп. Оно заключается в том, что собственники других долей этого имущества вправе выкупить его по цене заявителя, а также в соответствии с другими одинаковыми условиями. Это положение прописано в п.1 ст.250 кодекса.

Важно уведомить участников долевой собственности о стремлении отчудить долю наследуемой квартиры, указав им цену и иные условия. Отказ сособственников должен быть зафиксирован в письменном виде.

Сособственникам дается месяц на раздумья. Если в течение этого времени они не подтвердили свои намерения, то отказ считается принятым автоматически. При нарушении процедуры собственник доли вправе подать Иск о переходе прав на приобретение жилья. На это действие ему дается срок – три месяца.

Порядок отчуждения

Перед продажей квартиры сперва следует пройти процедуру гос. регистрации. Об этом указано в ст. 131 кодекса. После вступления в наследство и прохождения процедуры регистрации, тот же день – это срок, через какой период допускается продать квартиру.

Для отчуждения недвижимого имущества потребуется собрать пакет бумаг:

• договор;
• удостоверения личностей всех участников сделки;
• свидетельство на наследство;
• свидетельство о гос. регистрации;
• выписку из ЕГРП;
• кадастровый паспорт, который получают в БТИ;
• справку об отсутствии долгов по ком. услугам;
• выписку из домовой, где подтверждается, что в квартире не зарегистрированы другие люди.

Покупатель может засомневаться, достаточным ли является пакет документов и не нужно ли согласие супруга на отчуждение квартиры, доставшейся в наследство. Но тогда этой бумаги не потребуется, потому что унаследованное имущество не относится к совместной собственности мужа и жены.

Важно! Покупателю нужно поинтересоваться другими вещами. Важно узнать у продавца, нет ли претендентов на данное имущество (то есть других наследников). Если таковые имеются, то следует получить от них отказ от наследственных прав.

Договор

Для продажи того или иного объекта недвижимости после вступления в наследство заключается соответствующий договор. При этом в настоящее время регистрировать его у нотариуса необязательно.

В договоре нужно указывать реальную цену, в том числе, Задаток, который был внесен ранее. Это убережет покупателя от споров в случае судебного разбирательства. Дело в том, что покупатель вправе рассчитывать лишь на сумму, указанную в договоре.

Продавцы стремятся прописать более низкую сумму при продаже квартиры, которая числилась в собственности меньше 3-х лет. Ведь, если прописать сумму менее 1-го млн. руб., то подоходного налога платить не потребуется.

Для увеличения налоговых сборов с начала 2016 года было принято решение о том, что при стоимости, сильно отличающейся от рыночной в меньшую сторону, налог станет рассчитываться не с суммы, прописанной в договоре, а исходя из кадастровой стоимости. Она приближена к рыночной, и умножена на коэффициент, равный 0,7.

В договоре должна содержаться следующая информация:

• данные об участниках сделки;
• цена квартиры;
• ее описание (адрес, тех. информация в соответствии с кадастровым паспортом);
• срок и метод передачи денежных средств.

После того, как были обсуждены условия и урегулированы спорные моменты, договор заключается, а затем регистрируется в государственной инстанции. После этой стадии сделка считается завершенной.

Регистрация сделки

После подписания договора в Росреестр подают заявление о гос. регистрации. Это можно сделать:

• лично;
• отправить документы по почте;
• подать их через доверенное лицо;
• подать документы в МФЦ.

Кроме заявления потребуется:

• удостоверения личностей участников сделки;
• договор и акт приема-передачи;
• квитанция с уплаченной пошлиной.

Регистрация осуществляется в срок десять дней с момента приема заявления с необходимыми документами. В ряде случаев эта Процедура может быть приостановлена или подлежит отмене. Об этом указано в пункте 3 ст. 13 ФЗ №122 от 21 июля 1997 г.

Сделки, связанные с недвижимостью, являются делом хлопотным. Нужно изучить все нюансы, связанные с ними. При наследственной квартире процесс усложняется еще больше, особенно когда интересуются о том, после вступления в наследство, через сколько можно отчуждать жилье, так как желают получить деньги как можно быстрее. В связи с этим нередко, как продавцы, так и покупатели предпочитают обращаться к специалистам, которые расскажут обо всех подводных камнях и рисках при сделке.