Покупка квартиры полученной по наследству: что следует знать, риски и сроки давности

На рынке недвижимости существует много способов для обмана покупателей. Сомнительной славой пользуются сделки с наследуемым имуществом. Результатом сделки может стать длительные судебные тяжбы с другими наследниками. Однако этого можно избежать. Покупка квартиры полученной по наследству – важный и непростой вопрос, рассмотрим его подробнее.

Риски покупки квартиры по наследству

Свидетельство о праве на Наследство относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.

В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).

Риски при покупке квартиры полученной в наследство связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если Наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.

В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.

Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:

• письменное волеизъявление (Завещание);
• нормы гражданского законодательства (наследование по закону).

Рассмотрим их подробнее.

По закону

Покупка квартиры, полученной по наследству в соответствии с нормами законодательства, является более рискованным вариантом, по сравнению с завещанием. Основанием для возникновения права на получение собственности покойного в соответствии с нормами закона являются родственные связи.

Выявление новых родственников, в частности внебрачных детей, является распространенной проблемой при наследовании. Если другие члены семьи не знали о внебрачном ребенке или не поддерживали с ним отношения, то Гражданин мог не получить информацию о смерти родителя.

Важно! При наличии официальных документов, подтверждающих родственную связь, внебрачные дети имеют такие же права на имущество покойного родителя, как и рожденные в браке.

Правом на наследство также наделены дети, которых собственник не воспитывал, уклонялся от исполнения обязанностей по их содержанию или был лишен родительских прав.

По завещанию

Покупка квартиры по наследству – риски, а при наличии завещания риски встречаются реже, так как письменное волеизъявление покойного собственника включает перечень будущих собственников имущества. Появление дополнительных наследников маловероятно.

К моменту вступления в наследство требования лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственном имуществе уже определены. Наследники по завещанию, не желающие принимать объекты собственности, уже написали отказ.

Основным рисками при покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, являются:

• появление наследника по завещанию, который не знал о смерти собственника;
• оспаривание волеизъявления заинтересованными лицами.

Вопрос о появлении дополнительных получателей имущества при наследовании по завещанию можно решить, попросив ознакомиться с завещанием. Наследник не обязан представлять такую информацию, но при желании совершить сделку может пойти на уступки.

Из документа будет ясно, могут появиться дополнительные претенденты или нет. Например, если Продавец является единственным наследником, то вероятность рисков минимальна.

Оспаривание завещания заинтересованными лицами является популярным судебным разбирательством. Однако процент принятых положительных решений по иску менее 30%. Поэтому риск потери жилплощади незначительный.

Наиболее опасным является выявление старого, забытого завещания, которое не было отменено собственником. Если наследники по закону уже вступили в права и продали Недвижимость, законный наследник имеет право защитить свои интересы в суде.

Важно! При отказе наследников от возмещения ущерба, гражданин имеет право на обращение в суд в течение 10,5 лет после смерти собственника. Таким образом, в течение указанного времени покупатели могут получить претензию от законных наследников.

Срок давности и риски при покупке

Закон устанавливает срок для заявления требований на имущество покойного. Он составляет 6 месяцев со дня гибели собственника. Считается, что в указанный период все вопросы, связанные с наследованием должны быть решены.

На практике все более сложно. Если лицо не могло обратиться к нотариусу вследствие болезни, тюремного заключения или отсутствия информации о смерти собственника, оно имеет право на долю имущества.

Первоначально гражданин должен обратиться к другим наследникам. Если стороны добровольно урегулируют вопрос, то Нотариус изменит свидетельства о праве на наследство. Долю за проданное имущество наследники могут выплатить самостоятельно.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности является самой проблемной ситуацией для приобретающей стороны.

Лицо, получившее недвижимость в наследство и желающее продать ее ранее 3 лет со дня получения свидетельства о наследстве, обязано оплатить НДФЛ. Его сумма составит 13% от суммы сделки. Не облагается налогом сделка, цена объекта в которой не превышает 1 млн. руб.

Для того чтобы избежать выплаты НДФЛ, наследник может просить покупателя указать меньшую сумму в договоре купли-продажи. Разницу в стоимости покупатель отдает продавцу наличными. Искусственное уменьшение цены является незаконным, но большинство покупателей соглашаются на подлог.

При этом в случае появления новых наследников, выявления скрытых недостатков в объекте недвижимости и других судебных тяжбах, взысканию будет подлежать только сумма, указанная в договоре. Покупка квартиры в собственности менее 3 лет по наследству ведет исключительно к выгоде продавца. Покупатель оказывается в рискованной ситуации.

Покупке квартиры более 3 лет вступления в наследство

Спустя 3 года, после вступления в наследство, собственник имеет право продать объект недвижимости, без выплаты налога. Риском для покупателя остаются граждане, которые не успели заявить о своих правах на долю в наследственном имуществе.

Право требования сохраняется у законных наследников в течение 10,5 лет после возникновения оснований для открытия наследства. В указанный период требование о получении доли наследства будут удовлетворены судом.

Доверенность и риски

Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский Кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.

Возможен другой вариант заключения сделки. Если Жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.

Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.

Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.

Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.

Важно! Покупка квартиры доставшейся по наследству осуществляется только лично у собственника. Участие доверенного лица, особенно в финансовых вопросах, необходимо исключить.

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:

1. Основания для открытия наследства. Закон предусматривает возможность вступления в наследство после смерти собственника и в случае признания его умершим. Гражданин, признанный умершим, может вернуться и потребовать имущество обратно. Чтобы избежать такого развития событий, нужно ознакомиться со свидетельством о смерти.
2. Информацию о других наследниках. Для этого необходимо ознакомиться с документами о браках покойного, выпиской из домовой книги о лицах, зарегистрированных и снятых с учета, по указанному адресу. Каждый из наследников должен предоставить согласие супруга на продажу имущества.
3. Дееспособность продавцов. Этот факт необходимо уточнять при всех сделках купли-продажи недвижимости. Для этого можно запросить у гражданина справку из ПНД.
4. Завещание. При наличии волеизъявления покойного, необходимо ознакомиться с его условиями. Документ может содержать завещательный отказ. Это позволит его родственнику или иждивенцу проживать в квартиру даже после ее продажи.
5. Техническая документация на квартиру. Обязательным условием при совершении сделки является предоставление технического паспорта из БТИ. Документ выдается только собственнику жилого помещения. Его отсутствие может быть показателем мошеннических действий.
6. Доверенность. Если покупатель согласился на сделку с доверенностью, то необходимо изучить документ. Уполномочено ли доверенное лицо на подпись договора и на получение денежных средств.
7. Стоимость. Заведомо низкая стоимость один из методов мошенников для привлечения жертв. Если цена на жилплощадь отличается от рыночной на 20 и более процентов, не стоит соглашаться на совершение сделки. Не имеет значения, чем аргументирована низкая стоимость. Срочностью, переездом, разводом. 

Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10,5 лет после смерти предыдущего владельца.